ישראל וישראלה עמלו קשה במשך שנים, על מנת לרכוש סופסוף את הבית שישראלה חולמת עליו מילדות: בית קרוב לים, עם גינה גדולה ששם תוכל לגדל את הכלבים שלה וישראל יטפל בגינה בכל זמן פנוי שיהיה לו. בסופו של יום, המאמץ השתלם וישראל בישר לישראלה בערבו של יום קיץ חמים, כי יש להם את הכסף הנדרש לרכישת הבית.

צוהלת ושמחה פנתה ישראלה לשירותי התיווך האקסקלוסיביים באזור מגוריה וביקשה את שירותיהם במציאת בית חלומותיה. לא איחר היום להגיע וישראלה קיבלה שיחת טלפון מן המתווך, מר עמלני, המבשר לה כי נמצא לה מבוקשה. אצו רצו בני הזוג הנרגשים אל אחד מפרברי העיר הנחשקים וראו לנגד עיניהם את אותו בית שדמיינה ישראלה במוחה הקודח, מזה שנים רבות…

על דיונת חול ניצב לו בית, על גגו רעפים, בקדמתו חלקת דשא מזמינה ובאחוריו לא פחות מחמישה עצים של הדרים! אוי, מה רבתה שמחתה של ישראלה.

מיד הנהנה בראשה ואמרה – "אאוריקה!" ישראל הבין כי מבחינתה של זוגתו, העסקה כבר חתומה, כל שנשאר הוא להוביל את מטלטליהם הביתה במהרה. הסכם המכר נחתם, בשעה טובה, כעבור יומיים בלבד.

הצדדים, מרוצים, לחצו ידיים, שתו לחיים… ובני הזוג פנו לחגוג את שמחתם…

ביום המחרת, שב לו ישראל מיום העבודה, והוא שורק לעצמו נוסטלגיה מימי ילדות. פתח את דלת הבית בשמחה וצהלה… אבוי! שוד ושבר! פניה של זוגתו, אהובתו, נפולים ובוכיים. מיד אחזה ישראלה בידו של ישראל ופנתה עימו לערוך סיבוב ארוך בבית… עיניו של ישראל חשכו! הבית כולו היה מלא כתמי רטיבות; בחדרים החשמל לא עבד או עבד לסירוגין; הרצפה בחדר השניה היתה סדוקה בחלק מהמקומות; בסלון האח לא עבד והמזגן – רחמנא ליצלן, מפיק אך אוויר דלוח ומאובק.

"פויייייי"! קרא ישראל, "כיצד זה קרה? הכיצד הפך בית חלומותיי לבית סיוטיי??"

"רוץ מהר וקרא למוכר הנוול! צעקה ישראלה. "הבא אותו לכאן והורה לו לעשות מעשה לתקן את המעוות!"

כועס ומאוכזב פנה ישראל לביתו של המוכר ושטח בפניו טענותיו אודות הבית הנורא. המוכר הצטער מאוד לשמוע כי בני הזוג הקונים נחלו מפח נפש כה עצום. אולם, הוא הדגיש כי אין ביכולתו או בכוונתו לעשות בנידון דבר. הבית הוא כעת של בני הזוג – כדת וכדין. יפנו בני הזוג ויעשו בבית כרצונם.

ישראלה בוכה וישראל מסתובב חסר אונים. מה יעשו?

הסוגיה הנ"ל מעלה את שאלת היקף אחריותו של המוכר נכס נדל"ן, לגלות לקונה פרטים אשר אינם בידיעתו של הקונה או פרטים שהקונה יכול היה לגלות בעצמו. לשון אחר: במקרה הנ"ל, נשאלת השאלה, האם מוכר הבית הנכסף, צריך לשאת באחריות בגין הפגמים ו/או הליקויים שלטענת בני הזוג קיימים בבית?

חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר) דן במערכת היחסים החלה במסגרת קיומו של חוזה מכר. והוא קובע את תחולתו גם על מכר של מטלטלין וגם גל מכר של מקרקעין, בשינויים המחויבים (סעיף 4(א) לחוק המכר).

בשילוב בין הוראות חוק המכר להוראות הרלבנטיות בחוק החוזים (כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) מספק את התשתית החוקית למצבים כגון אלה הנדונים ברשימה זו.

כך, הוראת סעיף 11 לחוק המכר, דנה ב"אי התאמה", וזו לשון ההוראה:

"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

1. רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
2. נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
3. נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
4. נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
5. נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים".

דהיינו – על פי הוראת סעיף 11 לחוק המכר, יראו את המוכר כמי שלא קיים את חיוביו על פי המוסכם בינו לבין הקונה, אם הסיטואציה עונה על אחד מבין המצבים המנויים בחמשת תתי הסעיפים המצוטטים לעיל.

נשאלת השאלה, בהינתן כי עסקת מכר של דירה היא אחת העסקאות החשובות שאדם עתיד לערוך בחייו, חזקה על קונה דירה כי הוא ראה את הנכס בטרם חתם על העסקה לקניית הדירה, ומכאן, כי אם חתם על ההסכם לרכישת הדירה, חזקה כי הוא גם מעוניין בדירה כפי שראה אותה…

אם כן, היכן מתחילה ונגמרת אחריותו של המוכר בעסקה כזו והיכן מתחילה אחריותו של הקונה – אם בכלל קיימת?

הפסיקה קבעה כי בעסקאות מכר, המוכר יוצא ידי חובתו כאשר הוא מגלה את כל המידע שיש ברשותו לקונה, והאחריות לבצע בדיקות נוספות מוטלת על הקונה. בעסקאות מכר נדל"ן, המוכר פטור מעריכת הבדיקות הנדרשות בנכס שאותו הוא מוכר, אולם אינו פטור מגילוי מלוא המידע שידוע לו אודות הנכס.

במשך שנים רווח הכלל "ייזהר הקונה" אשר מטיל חובה על הקונה לערוך את הבדיקות הנדרשות בטרם הוא מתקשר בעסקת מכר, שאח"כ לא תעמוד לו טענת "אי התאמה בממכר". אולם, הדין והפסיקה סייגו עם השנים את היקף תחולת הכלל וכיום הנטייה של בתי המשפט היא לא לפטור את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות. עם חקיקת חוק החוזים עוגנה חובת הגילוי בחקיקה ועניינה חובת גילוי המוטלת על המוכר בכל הנוגע לעובדות המצויות בידיעתו. מקל וחומר, בוודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכש בעסקת מכר.

אולם, במקביל לחובתו של המוכר, קונה אינו יכול להסתמך על אי-התאמת הממכר, שנתברר שאין בו האיכויות או התכונות הדרושות לשימוש הרגיל בו, כאמור בחוק המכר,  אם ידע על כך בעת גמירת החוזה. סעיף 12 לחוק המכר קובע כי:

"אין הקונה זכאי להסתמך על אי התאמת הממכר כאמור בסעיף 11… אם ידע עליה בעת גמירת החוזה"

אחריות זו קמה לקונה אף מכוח סעיף 12 לחוק החוזים אשר קובע את החובה לנהוג במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בדרך מקובלת ובתום לב, ומכוח סעיף 11 לחוק החוזים. קונה אשר רואה בטרם כריתת ההסכם כי הממכר אינו מתאים לרצונותיו, וחותם בכל זאת על הסכם לרכישת הדירה, יראו אותו כמי שהסכים לרכישת הדירה במצבה AS IS וכל טענה שתועלה לאחר רכישת הדירה עשויה להיחשב כחוסר תום לב.

בד בבד, סעיף 13 לחוק המכר מטיל חובה על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו ועליו להודיע למוכר על אי-ההתאמה הנטענת מיד לאחר מועד הבדיקה, או מיד לאחר שגלה אותה, או יכול היה לגלותה, הכול לפי המוקדם.

סעיף 14 לחוק המכר קובע, כי אם לא נתן הקונה הודעה למוכר כאמור בסעיף 13 לחוק, הוא אינו יכול להסתמך על טענת אי ההתאמה.

מה היקף "אי ההתאמה" אשר בקיומו יהיה המוכר פטור מאחריות ואילו הקונה הוא אשר יאלץ לשאת בעלויות הכרוכות באי ההתאמה?

הפסיקה קבעה כי נדרש שאי ההתאמה  תהיה גלויה: ליקויים בסיד, חרסינה, טיח ריצוף וכיו"ב. בית המשפט קבע, כי אי התאמה אשר היתה גלויה לעין ואפילו לא לעינו של מומחה, אינה הופכת מחמת אי בדיקה (עקב קשיי ראיה) לאי התאמה נסתרת.

הרציונל העומד בבסיס הדין החל, גורס, כי כאשר הקונה יודע מראש על הפגם, החוזה מגשים את רצונו האמיתי; אין הוא סובל מבעיית-מידע כלשהי ואף ניתן להניח שהמחיר נקבע בהתחשב בפגם. כאשר הקונה נוכח במו עיניו בליקוי שבדירה, פוחת החשש שהסכמתו לקנות את הדירה עם אותו ליקוי תנבע מתופעות של רציונליות מוגבלת.

יחד עם זאת, הגשמה של תכליות החוק, ובמיוחד השאיפה להבטיח שהעסקה תשקף את רצונו והסכמתו המיודעים והמלאים של הקונה, דורשת לפרש וליישם את התנאי של ידיעת הקונה באורח דווקני. על כן, סעיף 12 לחוק המכר הכללי מתחשב אך ורק בידיעה האקטואלית, הממשית, של הקונה, ולא במה שהוא יכול או צריך היה לדעת כאדם סביר. נדרשת ידיעה קונקרטית על פגם או פגמים ספציפיים.

נסכם ונאמר, כי בכל האמפתיה למפח הנפש של בני הזוג ישראלי, הרי שבכל הקשור לפגמים בבית שהם נראים וגלויים לעין, ושבבדיקה סבירה יכלו לגלותם, הרי שכל טענה בדבר פגם או ליקוי בבית, לא תישמע. באותו אופן, פגם או ליקוי אשר גם בבדיקה סבירה לא יכלו בני הזוג לגלות, מטיל חובה על המוכר לגלותו לבני הזוג.

*ברשימה זו לא נדונו פגמים נוספים כגון תכנוניים ו/או עניינים הכרוכים בזכויות קנייניות וכיו"ב, שהם ונוספים הם סוג הליקויים ו/או הפגמים אשר לא ניתן לגלותם בבדיקת הממכר בעין בלבד.

** האמור ברשימה זו הינו כללי ואין האמור בה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי כלשהו. המסתמך על רשימה זו עושה זאת על אחריותו בלבד.